Information juridique générale, pas une consultation d'avocat. Textes vérifiés au 23/10/2026.
L'essentiel en 3 lignes
- À la fin du bail commercial, le locataire a droit au renouvellement ; le bailleur qui le refuse doit en principe verser une indemnité d'éviction.
- Le congé ou la demande de renouvellement se fait au moins 6 mois avant l'échéance (dans les 6 mois précédents pour la demande du locataire) ; sans démarche, le bail se prolonge tacitement.
- Le loyer renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires.
Les conditions
- Pour bénéficier du renouvellement, le locataire doit être propriétaire du fonds, immatriculé au registre (RCS ou RNE) et avoir exploité effectivement le fonds pendant les 3 années précédant l'échéance.
- Le congé du bailleur est délivré par commissaire de justice ; la demande de renouvellement du locataire par commissaire de justice ou lettre recommandée.
- Le bailleur a 3 mois pour répondre à une demande de renouvellement ; son silence vaut acceptation. Un refus doit être motivé et rappeler le délai de 2 ans pour contester.
- Refus sans indemnité possible seulement pour motif grave et légitime (impayés, sous-location non autorisée…), en principe après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois.
- Le plafonnement du loyer ne s'applique pas si le bail dure plus de 9 ans, s'il s'est prolongé au-delà de 12 ans ou en cas de modification notable de la valeur locative.
Les démarches étape par étape
- Calculez la date d'échéance
Repérez la date de fin du bail ; en tacite prolongation, le congé prend effet le dernier jour d'un trimestre civil.
- Locataire : demandez le renouvellement
Dans les 6 mois précédant l'échéance ou à tout moment en tacite prolongation, par commissaire de justice ou lettre recommandée (modèle ci-dessous).
- Bailleur : délivrez congé
Par commissaire de justice au moins 6 mois avant, avec offre de renouvellement (et éventuel nouveau loyer) ou refus motivé.
- Négociez le loyer ou l'indemnité
En cas de désaccord sur le loyer, saisissez la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, puis le juge des loyers commerciaux.
- Contestez un refus
Le locataire a 2 ans pour saisir le tribunal judiciaire afin de contester le refus ou faire fixer l'indemnité d'éviction ; il reste dans les lieux jusqu'au paiement.
Les délais
- Congé ou demande de renouvellement : au moins 6 mois avant l'échéance.
- Réponse du bailleur à la demande : 3 mois, silence vaut acceptation.
- Contestation et fixation de l'indemnité d'éviction : 2 ans.
- Après paiement de l'indemnité : 3 mois pour quitter les lieux.
- Droit de repentir du bailleur : 15 jours après la décision fixant l'indemnité.
Les coûts
- Actes de commissaire de justice : tarif réglementé.
- Commission de conciliation des baux commerciaux : gratuite.
- Procédure devant le tribunal judiciaire : avocat en principe obligatoire ; contribution de 50 € depuis le 1er mars 2026.
Modèle de courrier
Demande de renouvellement du bail commercial
[Raison sociale du locataire] [Adresse – RCS/RNE] [Nom du bailleur] [Adresse] Lettre recommandée avec accusé de réception [Ville], le [date] Objet : demande de renouvellement du bail commercial – locaux situés [adresse] Madame, Monsieur, Nous sommes titulaires d'un bail commercial portant sur les locaux cités en objet, conclu le [date] pour une durée de [durée], arrivant à échéance le [date]. En application de l'article L145-10 du Code de commerce, nous vous demandons le renouvellement de ce bail aux clauses et conditions du bail actuel. Nous vous rappelons qu'à défaut de réponse dans un délai de trois mois à compter de la présente demande, vous serez réputé avoir accepté le principe du renouvellement. En cas de refus, il devra nous être notifié par acte de commissaire de justice, en précisant les motifs. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. [Nom, fonction, signature]
Remplacez les passages entre crochets et adaptez le courrier à votre situation.
Les textes applicables
- Code de commerce, articles L145-8 à L145-12 – Congé et renouvellement du bail commercial
Le bail commercial ne cesse que par un congé délivré par commissaire de justice au moins 6 mois à l'avance ; à défaut, il se prolonge tacitement. Le locataire peut demander le renouvellement dans les 6 mois précédant l'échéance ; le bailleur a 3 mois pour répondre, son silence valant acceptation.
- Code de commerce, articles L145-14, L145-17 et L145-28 – Refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement en versant une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, sauf motif grave et légitime. Le locataire reste dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité, moyennant une indemnité d'occupation.
- Code de commerce, article L145-34 – Plafonnement du loyer renouvelé
Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, sauf modification notable des facteurs de la valeur locative ou bail de plus de 9 ans ou prolongé au-delà de 12 ans.
- Code de commerce, article L145-60 – Prescription biennale du bail commercial
Les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, dont la contestation d'un refus de renouvellement ou la fixation de l'indemnité d'éviction, se prescrivent par deux ans.
- Code général des impôts, article 1635 bis Q – Contribution pour l'aide juridique (50 €)
Depuis le 1er mars 2026 (loi de finances pour 2026, art. 128), une contribution de 50 € est due pour engager une procédure civile en première instance devant le tribunal judiciaire ou le conseil de prud'hommes. Exonérations : aide juridictionnelle, injonction de payer et opposition, homologation d'une convention parentale, CIVI, surendettement, ordonnances de protection, notamment.
Questions liées
Quand consulter un avocat
- Le bailleur refuse le renouvellement ou propose un loyer déplafonné.
- L'indemnité d'éviction est en jeu : son évaluation (valeur du fonds, frais de réinstallation) est technique.
- Le bail est un bail dérogatoire ou un bail professionnel, soumis à d'autres règles.
- Vous approchez du délai de prescription de 2 ans.
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