Information juridique générale, pas une consultation d'avocat.
L'essentiel en 3 lignes
- Le propriétaire doit vous louer un logement décent, l'entretenir et faire toutes les réparations autres que les menues réparations locatives.
- Ne suspendez jamais le loyer de vous-même : seul un juge peut le réduire ou en suspendre le paiement.
- La démarche est progressive : mise en demeure, commission départementale de conciliation, puis juge, qui peut ordonner les travaux sous délai.
Les conditions
- Sont à la charge du propriétaire les grosses réparations et celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
- Sont à votre charge l'entretien courant et les menues réparations listées par décret (joints, ampoules, entretien des robinets…).
- Un logement décent ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé, dispose des équipements de base (chauffage, eau chaude, sanitaires, coin cuisine) et d'une surface minimale.
- Depuis le 1er janvier 2025 en métropole, un logement classé G au DPE n'est plus décent pour un bail conclu ou renouvelé depuis cette date.
- Si des travaux urgents durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion de la gêne.
Les démarches étape par étape
- Constituez des preuves
Photos datées, vidéos, attestations de voisins, rapport d'un artisan, constat de l'assurance. Notez la date d'apparition du problème.
- Prévenez le propriétaire rapidement
Signalez le désordre par écrit dès qu'il apparaît. Vous devez informer le propriétaire des réparations qui lui incombent, sans quoi votre responsabilité peut être recherchée si le dommage s'aggrave.
- Envoyez une mise en demeure
Par lettre recommandée, décrivez les désordres, citez les textes applicables et fixez un délai raisonnable, plus court en cas de danger ou de fuite active. Utilisez le modèle ci-dessous.
- Faites constater la non-décence
Le service d'hygiène de la mairie, l'ARS, la CAF ou la MSA (si vous percevez une aide au logement) peuvent constater l'état du logement. La CAF peut conserver l'aide au logement tant que les travaux ne sont pas faits.
- Saisissez la commission départementale de conciliation
Gratuite, elle est compétente pour les litiges de réparations et de décence.
- Saisissez le juge
Le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux et fixer leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation, et vous accorder des dommages et intérêts.
Les délais
- Aucun délai légal fixe pour les travaux : celui de votre mise en demeure doit être raisonnable au regard de l'urgence.
- Travaux urgents : au-delà de 21 jours, diminution du loyer proportionnelle à la privation.
- Vous pouvez exiger la mise en conformité tant que le défaut perdure ; l'indemnisation du préjudice est limitée aux 3 années précédant votre demande en justice.
Les coûts
- Lettre recommandée avec accusé de réception.
- Constat par les services municipaux ou la CAF : gratuit.
- Commission de conciliation : gratuite.
- Constat de commissaire de justice (facultatif) : tarif libre pour un constat, à demander avant.
- Expertise judiciaire éventuelle : avance de frais fixée par le juge.
Modèle de courrier
Mise en demeure de réaliser des travaux
[Prénom Nom] [Adresse du logement] [Nom du propriétaire ou de l'agence] [Adresse] Lettre recommandée avec accusé de réception [Ville], le [date] Objet : mise en demeure de réaliser des travaux Madame, Monsieur, Je suis locataire du logement situé [adresse] depuis le [date]. Je vous ai signalé le [date du premier signalement] les désordres suivants : [description précise : infiltration, panne de chauffage, installation électrique dangereuse…]. Ces désordres ne relèvent pas des réparations locatives et vous incombent en application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code civil, qui vous obligent à délivrer un logement décent et à l'entretenir en état de servir. Malgré mon signalement, aucune intervention n'a eu lieu. Je vous mets donc en demeure de faire réaliser les travaux nécessaires dans un délai de [15 jours / délai adapté à l'urgence] à réception de ce courrier. À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation puis le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement en application de l'article 20-1 de la même loi. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Signature] Pièces jointes : photos datées, [autres justificatifs]
Remplacez les passages entre crochets et adaptez le courrier à votre situation.
Les textes applicables
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 – Obligations du bailleur : logement décent et entretien
Le bailleur remet un logement décent, assure la jouissance paisible, entretient le logement et fait les réparations autres que locatives.
- Code civil, article 1719 – Obligations du bailleur (droit commun)
Le bailleur délivre la chose louée (logement décent pour une habitation principale), l'entretient en état de servir et en fait jouir paisiblement le preneur.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1 – Logement non décent : recours du locataire
Si le logement n'est pas décent, le locataire peut demander la mise en conformité ; à défaut d'accord, le juge fixe les travaux et leur délai et peut réduire le loyer ou suspendre son paiement.
- Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, articles 2 et 3 bis – Caractéristiques du logement décent
Critères de sécurité, de santé, d'équipement et de surface. Performance énergétique minimale en métropole : classe F depuis le 1er janvier 2025, E au 1er janvier 2028, D au 1er janvier 2034.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, Annexe – Liste des réparations locatives
Liste des menues réparations et de l'entretien courant à la charge du locataire (joints, ampoules, entretien des robinets, etc.).
- Code civil, article 1724 – Travaux urgents en cours de bail
Le locataire doit supporter les réparations urgentes ; si elles durent plus de 21 jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé. Logement rendu inhabitable : résiliation possible.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 – Commission départementale de conciliation
Commission gratuite placée auprès du préfet, compétente notamment pour les litiges de loyer, de charges, de dépôt de garantie, d'état des lieux, de réparations et de décence.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 – Prescription de 3 ans des actions liées au bail
Toutes les actions dérivant d'un contrat de bail d'habitation se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits.
Questions liées
Quand consulter un avocat
- Le logement présente un danger immédiat (électricité, gaz, risque d'effondrement) : contactez aussi la mairie en urgence.
- Vous avez subi un préjudice important (santé, biens détruits) et souhaitez être indemnisé.
- Le propriétaire vous menace d'un congé ou d'une expulsion après votre réclamation.
- Une expertise judiciaire est nécessaire pour établir l'origine des désordres.
Votre situation est particulière ? Décrivez-la à Juridik-ia : réponse en quelques minutes, avec les articles de loi applicables.
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